土地出让金的好处有什么？有哪些弊端？

土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地运用权出让给土地运用者，按规定向受让人收取的土地出让的悉数价款(指土地出让的买卖总额)，或土地运用期满，土地运用者需要续期而向土地管理部门交纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨取得土地运用权的土地运用者，将土地运用权有偿转让、租借、典当、作价入股和出资，按规定补交的土地出让价款。土地出让金的优点在哪里呢?

　　土地出让金的优点有以下几项：

　　(1)处于工业化中期的重化工期间

　　从我国当时所处的工业化期间看，正处于工业化中期的重化工期间，对钢铁、轿车、配备制作、化工等重化工产品需要上升，然后相应地带动土地供给的需要;

　　(2)处于城市化开展的加快期

　　从我国所处的城市化期间看，正处于城市化开展的加快期，农人进城，一亿农人工进城，各地对市政、路途、交通、房地产、水、电、文明、教育、卫生等需要遍及高涨，然后也必定形成对土地供求严重;

　　(3)土地需要的猛升

　　从我国个人花费结构晋级看，已从万元级产品提升至十几万元，几十万元级期间，住宅和轿车变成这一期间的花费热门，改善住宅条件要土地，开展轿车要路途等等，随之而来的是对土地需要的猛升;

　　(4)土地供求矛盾缺口增大

　　2003年后我国经济开始进入新一轮增长周期的上升期，外资、民资等出资热心上涨，相同也必定拉动对土地供给的需要，令各地的土地供求矛盾缺口增大等等。

　　常识拓宽：

　　土地出让金的分类：

　　一种是“熟地价”，即供给“七通一平”的地块，出让金包含土地运用费和开发费;

　　另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，出让金仅为土地有偿运用的有些，出资者需自行或托付开发公司进行受让土地的开发作业。例如上海北京东路71号地块面积为2.38?万平方米，有20多家单位和1000多户居民，新加坡长立国际开发公司与上海黄浦财物运营公司以460万美元的毛地价取得50年的运用权，并出资5300?万美元。旧区的动迁和市政配套费用通常要占到熟地总价的50-70%左右。

　　土地出让金的计算方式：

　　土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以计划答应缔造的总建筑面积。出资者通常以楼面价来计算出资效益。因为地面价不能反映出土地本钱的高低，只要把地价分摊到每平方建筑面积上去计算，才有可比性，也易于预算出资本钱，进行预算出资效益。通常以为建高层可摊低地价，实践上并非如此，因为土地出让金是按计划建筑面积计收的。

　　土地出让金存在的坏处有：

　　一、出售土地交换收入的短期做法

　　各级本地政府在财务收入方面没有自主权的财务压力下，土地出让金可使本地政府将后50～70年的土地收益一次性收取，必定形成本地政府运用各种手法扩大出售土地交换收入的短期做法。为了扩大土地批租量，取得短期高额收益，通常突击加大基础设施建造力度，越权减免税收，以吸引外商或民间出资。这种做法，既有悖于“代际公正性”即代际之间利益联系公正性，又有损于土地资本运用的有效性。

　　在代际公正问题上，肯定倾向于任何一个特定年代都是不行取的。也就是说，咱们既要避免过高的堆集率影响当时花费，然后影响大家的劳作积极性，又要坚持可持续开展，不能损害子孙后代的利益。拥有13亿人员的我国，土地资本这个不行再生的资本，更宝贵，其运用的有效性更要害。

　　二、利益分配机制不合理

　　土地出让金的利益分配机制不合理。土地出让金是若干年土地运用期的地租之和，本届政府取得的土地出让金，实践上是一次性预收并一次性预付了将来若干年限的土地收益总和。从现任届和将来届的本地政府看，则是现任届政府提前支取了下一届政府的收入，是一种对土地收益的“透支”，这关于将来往后届政府显然是不公正的。

　　在现在的土地出让金准则下，现任届政府将土地出卖，卖地收益都由本届政府分配，这么，就使得各届政府无法完成收益同享，令本地政府在任期内热衷于批地卖地。这种土地收益做法短期化，通常也致使了土地乱用。

　　再者，有时下一任本地政府，还需要负担土地卖出以后的开发配套投入，甚至供给一些征地的补偿费等等不公。

　　更主要的坏处是因为各地的土地储备是有限的，跟着土地所有权的不断出让，各级本地政府在这方面取得的财务收入也将有朝一日而锐减，久而久之，将会呈现没有土地可供出让的为难局面。

　　三、巨额利益诱使土地“寻租

　　征地与卖地之间的巨额利益诱使土地“寻租”。不少本地政府，以运营城市或运营土地等名义，炒作土地。国家的供本地针改了，即实施土地有偿运用，政府通过出让公有土地收取土地出让金，但征本地针却没有改动。当时，农用地转为非农用地必须通过国家征用，在征用过程中，行政权利对土地资本配置起着肯定操控和分配效果，这就使得本地当权者有了乱用权利的时机。

　　突出表现在，一方面用计划经济的方法贱价拿地，另一方面用市场经济方法高价供地，低进高出，炒作土地，客观上形成了多占多得的机制。行政报价与实践市场报价的巨额差价，既是驱动不少本地政府许多批地卖地的动力，也是本地“寻租”做法发生的温床。因为权利的监督机制缺失，必然致使权利和利益在幅度上、范围上的随意性和乱用，致使糜烂的发生。

　　变革二十多年来，我国经济开展中呈现的一次次圈地热、开发区热等等，究其深层原因，无不都是不少本地政府把土地当成生财之道，许多土地储备基地甚至把农人地预征后直接归入土地储备，也是层出不穷了。