集资房哪些是可以转让？转让时因注意哪些问题

　　一、哪类集资房能够转让

　　目前，集资房纠纷案件主要有两类，一种是现已获得集资房产证后，因转让集资房而发生的纠纷，这种状况又分为，集资房产权全部是单位一切的状况下的转让、产权，全部是自己状况下的转让和产权有些是单位、有些是职工自己状况下的转让；另一种是在未获得集资房产证下达成的集资房转让，即集资房购房资历的转让。

　　1、已获得房产证的集资房转让

　　（1）产权全部是单位的集资房转让

　　关于这种状况下，由于产权在单位，单位职工自己只具有居住权，而没有一切权，当然也就没有处置权，假如职工转让该集资房，转让做法是归于无权处置做法，转让协议当然无效。转让协议无效，两边可依据差错程度承当相应的责任。

　　（2）产权全部是单位职工自己集资房转让

　　关于产权全部是单位职工自己的状况，由于产权归于职工自己即转让人，即便单位内部规则，职工不得转让，可是该规则系单位内部规则，对第三人不具有约束力，而且《已购公有住宅和经济适用住宅上市出售处理暂行办法》（建设部1999年5月1日实施）第五条规则：“已获得合法产权证书的已购公有住宅和经济适用住宅能够上市出售”。因而此种状况下该协议没有违背有关的法律规则，即应确定转让有用。假如一方违背约好，不实行转让协议，另一方可按协议约好，请求其承当相应的责任。

　　（3）产权有些是单位，有些是职工自己的集资房转让

　　关于这种状况下，由于集资房是单位与自己共有，依据民法通则及有关法律规则，一方未经别的共有人赞同不得擅自处置共有物，何况自《物权法》实施后，不动产是挂号主义，集资房挂号有共有人的状况，因而第三人在采购集资房时，是能够知道单位是共有人的，因而不适用好心获得，再者，采购人未经共有人的赞同，也过户不成。因而，关于单位职工与第三人签定的集资房转让协议应是无效的或有些无效的。

　　2、未获得房产证的集资房转让，即集资房购房资历的转让

　　当时，集资房纠纷主要是此类纠纷，此类转让协议应当有用。

　　二、集资房转让应留意哪些疑问

　　1、有必要清晰单位集资建房大都体现了单位对职工的福利政策，因而有些单位在与职工签署的《集资合同》中对集资房的转让疑问多有约束。外单位的人假如有意采购集资建房单位有集资资历职工的集资房，有必要前往该单位了解以下状况：单位是不是赞同职工转让集资房？是不是对职工的转让做法设定了约束条件？设定了哪些条件？单位是不是保存优先采购权？等等。建议细心查阅《集资合同》的有关规则。

　　2、清晰采购此类集资房是有很大危险的。现实中，有些集资职工在与甲方已签定房子转让协议的状况下，又以更高的报价将该房转让给乙方，且已与乙方处理产权过户手续，则甲方无法获得该房的一切权。

　　为最大限度地防止危险，建议在转让合同中载明下列内容：

　　（1）分期付款方式。即签定合同时付多少，交房时付多少，处理好产权过户手续后付多少；

　　（2）处理产权过户的期限。请求转让人有必要在获得产权证后多少日内帮忙处理产权过户；

　　（3）违约责任。格外约好集资方不得再即将房子转让给第三人，如有此类状况致使产权证无法执行，请求集资方承当违约责任。

　　3、需要阐明的是，假如集资方终究把集资房卖给第三方，还没有过户，则能够请求集资方持续实行合同责任；如现已处理了过户，则只能建议赔偿损失。